Crisis económica y política de suelo y vivienda

Normalmente en los periodos de crisis económica, Las políticas de suelo y de vivienda no se suelen modificar. Existe, eso sí, la experiencia histórica de que el sector de la construcción tiene un ciclo que va algunos meses adelantado respecto al ciclo general, y se da por hecho que la menor actividad de la construcción avisa de la próxima llegada de los cambios de ciclo.

En esta ocasión el sector de la construcción no sólo avisó con varios meses de anticipación la llegada de la crisis, sino que también adelantó la mayor rapidez del cambio de tendencia y, para los que lo quieran ver, la mayor profundidad de su alcance (que para muchos sectores está todavía por llegar) y, además, la caída de actividad de ese sector está siendo uno de los elementos que más están afectando a la actividad general.

El mayor problema que tiene este sector en España es de tipo legal. La Ley del suelo actual, como las anteriores, tiene un vicio de diseño que es la causa primera de la inestabilidad que sufrimos. Este vicio es el concepto básico de que en España está prohibido construir excepto donde, por excepción, se permite.

La posibilidad de construir en determinados lugares viene dada, además, por la decisión arbitraria de unas dependencias administrativas situadas en el ámbito de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos. La obtención del permiso para construir multiplica el valor del suelo no urbanizable por un factor que, en la mayoría de los casos, es del orden de 50, y este aumento de riqueza para el propietario es el caldo de cultivo para que la arbitrariedad se dirija en función de los intereses económicos de los promotores.

Por si fuera poco, los ayuntamientos han encontrado una fuente de ingresos muy importante en la especulación del suelo, ya que los propietarios del suelo que cambia de calificación deben ceder al ayuntamiento un porcentaje relevante de la superficie recalificada.

Para acabar de complicar la cuestión existe la figura de las viviendas de protección oficial, que tiene las siguientes características:
- Importante reducción de los impuestos asociados a la construcción de las viviendas (en su mayor parte municipales)
- Garantía de que los importes pagados por los compradores de las viviendas (cuando la compran antes de estar terminadas) sólo se podrán emplear para pagar la construcción.
- Precio máximo de venta y niveles de calidad mínima, fijados por la administración.
- Necesidad de cumplir determinadas condiciones para poder ser comprador.
- Limitación del precio de venta y del precio del posible alquiler durante un largo periodo de tiempo.

Muchas de estas características son muy positivas, ya que permiten que muchas familias de renta media/baja accedan a una vivienda en propiedad con unas condiciones muy favorables. Pero la especulación galopante del suelo ha llevado a una situación en la que el precio de las viviendas de protección oficial es inferior, en casi todos los sitios, a la repercusión del precio del suelo en las viviendas de promoción libre que se puedan realizar en el mismo lugar. La picaresca ha llevado a una situación en la que para los ayuntamientos es más conveniente vender el suelo inicialmente previsto para viviendas de protección oficial al mismo promotor que se lo había cedido, por el precio de mercado del suelo para la vivienda libre, con lo que se evitaba la competencia de la vivienda protegida y las arcas del municipio incrementaban sus ingresos.

El suelo urbanizable adquirido en los últimos tiempos por los promotores, pero todavía no construido, lo ha sido a unos precios que hacen imposible la construcción de las viviendas y su venta a unos precios que puedan ser pagados por las familias que tienen unos ingresos normales, pero superiores a los que permiten optar a viviendas protegidas.

La política de vivienda anunciada por el Gobierno, supondría la construcción de un número de viviendas equivalente a la necesidad de viviendas por el crecimiento vegetativo del número de familias y la sustitución de las muy antiguas. Si se lleva a cabo el programa previsto (para lo que la mayor dificultad está siendo, como no, la disponibilidad de suelo al precio requerido para que el precio final sea viable) la situación más probable para los próximos años será la de una actividad constructora muy inferior a la de los últimos años, aunque suficiente para atender las necesidades mínimas de vivienda, con una reducción muy importante de la actividad en el mercado libre y la exclusión de la posibilidad de adquirir su vivienda al segmento de población joven y con ingresos superiores a los que permiten optar a la vivienda protegida, pero inferiores a los necesarios para adquirir la vivienda libre.

Para que a la salida de esta crisis el precio del suelo edificable no siga siendo una rémora insoportable para amplias capas de la clase media, es necesario un cambio en la ley del suelo que erradique la posibilidad de la especulación y, para eso, es necesario eliminar la recalificación arbitraria que multiplica el valor del suelo rústico elegido para que pase a suelo urbanizable.

Como siempre, la libertad y la multiplicidad de opciones sería la solución óptima: libertad de construir donde se quiera (excepto donde de forma explícita y justificada esté prohibido, como por ejemplo la distancia mínima de la costa, ríos o lagos, los parques naturales, los caminos y cañadas etc.)

Naturalmente, sería necesario imponer unas condiciones generales que impidan la construcción desordenada, que dependerían de la distancia al centro del núcleo de población de referencia, de la población que vive en ese núcleo, del estilo de construcción de la zona y de la disponibilidad, a costa del promotor, de todos los servicios básicos imprescindibles (al menos suministro de agua potable, electricidad y eliminación de aguas pluviales y fecales)

A fin de evitar la arbitrariedad de los permisos de obras, el mecanismo debería ser que el profesional homologado para realizar el proyecto (y el colegio profesional correspondiente que debería visarlo) se responsabilizaran del efectivo cumplimiento de todas las normativas exigibles, y que la licencia de obras se obtuviera de forma automática por el método de la autoliquidación de las tasas e impuestos correspondientes por parte del promotor, acompañada como requisito imprescindible de la copia del proyecto firmada por el autor y visada por su colegio profesional (sin limitación territorial alguna) Las administraciones municipal y autonómica tendrían el papel de comprobación del cumplimiento de las normas, pero sin la potestad de parar las obras o impedir la iniciación, o exigir el cese, de la actividad, aspectos que deberían quedar restringidos a los tribunales con todas las garantías procesales y, también, con la asunción de todas las responsabilidades para los implicados.

Este método eliminaría, sin duda, la arbitrariedad y reduciría notablemente la corrupción, pero tiene tres inconvenientes fundamentales: la necesidad de aprobar una ley de ámbito nacional que introdujera todos esos cambios, la necesidad de modificar la financiación de los ayuntamientos, para que no tengan que recurrir a la especulación del suelo (y no puedan hacerlo) y el hecho innegable de que si se modifican a la baja los precios del suelo, hasta llegar a su coste razonable, los actuales propietarios tendrían que asumir las pérdidas correspondientes.

Con todo, las ventajas a medio y largo plazo para el conjunto de la sociedad serían enormes, empezando por la posibilidad del cumplimiento del derecho constitucional a la vivienda digna para la casi totalidad de los ciudadanos.