Uno de los puntos más
importantes a solucionar para que se cumpla lo establecido en la Directiva 93/13/CEE
(y también en la legislación española en todos los casos, excepto en las hipotecas)
es el de las cláusulas abusivas que inundan la totalidad de los contratos
hipotecarios que he tenido oportunidad de ver (aunque algunos contratos tengan
más cláusulas abusivas que otros)
Para ello, la nueva ley
hipotecaría debería incluir como cláusulas abusivas específicas unas cuantas de
las más habituales, cuya aplicación debería suponer la paralización automática
de cualquier proceso de ejecución hipotecaria siempre que en cualquier momento
de la vigencia del contrato (pero a partir de la entrada en vigor de la nueva
ley) se hubiera iniciado o se hubiera continuado el empleo de la misma.
Las cláusulas específicas
que deberían incluirse en la lista son las siguientes:
- Cláusulas de "suelo", siempre que no exista
también una cláusula de "techo" equilibrada que la compense, entendiéndose
que es equilibrada si el diferencial de tipo de interés que se aplica para
llegar al suelo es idéntico al del techo, calculados ambos como la media
ponderada del tipo de interés aplicado como referencia en los cinco años
anteriores a la firma del contrato considerando como tipo de interés medio el
que deja tantos días hábiles por abajo como por arriba y despreciando para el
cálculo los valores del tipo de interés más bajos y más altos del periodo que se
hayan dado en el 5% de los días hábiles con valores más elevados y más
reducidos.
- Tipo de interés de mora que, en cada momento,
supere al valor que en ese momento tenga el tipo de interés de mora de la
Agencia Tributaria para los aplazamientos de pago acordados (Para las hipotecas
existentes, se admitiría como excepción un tipo de mora más elevado siempre que
este tipo coincidiera con el tipo de interés de la hipoteca si este fuera
superior al de la Agencia Tributaria.
- Regulación de la forma de anular las cláusulas
abusivas más habituales de todas y cada una de las hipotecas actuales (dejando
a la decisión del juez, en cada caso particular, las que no fueran explícitamente
incluidas en la nueva ley).
- Posibilidad de exigencia, por parte de la
entidad financiera, de la devolución de la totalidad de la deuda hipotecaria, en
el caso de que la parte impagada de amortización no haya superado la prevista
para los dos últimos años transcurridos hasta el momento de solicitar la citada
amortización anticipada, según el cuadro de amortizaciones inicial, sin
considerar ninguna variación en el tipo de interés de referencia.
- Inclusión de avales adicionales al inmueble
hipotecado.
- Redondeos a favor de la entidad financiera de
los tipos de interés calculados para los periodos posteriores al inicial.
- Obligación del hipotecado de solicitar permiso
para cambiar de uso el inmueble, para venderlo o para alquilarlo.
- Exigencia de tener contratado con la entidad
financiera, o con cualquier entidad relacionada con ella, cualquier servicio
distinto de la hipoteca ni de mantener una cuenta corriente en la entidad
(excepto en el caso de que no se cobre ninguna comisión por el hecho de tenerla
ni por utilizarla para realizar ingresos o pagos ya sean en efectivo, mediante
domiciliación, o mediante cheque de cualquier cuenta de la UE y sea quien sea
la persona que, en su caso, realice el ingreso)
- Uso de indicadores de referencia para la
revisión periódica de los tipos de interés que no sean alguno de los de los mercados
competitivos de la moneda en que esté realizado el contrato, que sea publicado
por entidades públicas o de mercados organizados.
A fin de que las entidades
financieras se sientan obligadas a corregir los excesos cometidos desde la
fecha de entrada en vigor de la Directiva, tendrían que devolver a sus clientes
el dinero cobrado de más, mediante el recálculo de la nueva deuda existente en
su hipoteca, aplicando como amortización anticipada y sin comisión de las
cantidades cobradas de más con valor en la fecha en que se cobraron. Si como
consecuencia del recálculo la deuda hubiera desaparecido, tendrán que devolver
el exceso aplicando el mismo tipo de interés de la hipoteca a los saldos a
favor del cliente hasta la fecha en que efectivamente le devuelvan el dinero
cobrado de más.
Independientemente de lo
anterior, cada entidad financiera debería enviar a cada cliente una carta
certificada al último domicilio conocido, con acuse de recibo, en la que se
detallen las cláusulas desaparecidas o modificadas, así como el nuevo saldo
deudor de la hipoteca y la nueva cuota periódica aplicable. En los casos en que
no se hubiera podido entregar en el domicilio conocido, de forma automática se
le entregará una copia en el momento en que haga en persona cualquier operación
en cualquier oficina de la entidad, ligada o no a la hipoteca, o un aviso de
que la tiene a su disposición si realiza una operación en un cajero automático.
La ley debería encargar al
Banco de España la elaboración, de acuerdo con lo establecido en la ley, de los
procedimientos de cálculo a emplear así como la redacción de la plantilla de las
cartas a enviar y de las cláusulas a modificar o a incluir en los contratos de
hipoteca, existentes o nuevos.
Por su parte, la ley
debería encomendar a los notarios y registradores la revisión de oficio de todas
las cláusulas de los nuevos contratos de hipoteca para garantizar que no
incluyen ninguna cláusula abusiva de las previstas en la ley.
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